Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik üzerinde ilk esaslı değişikliği 3. Maddede görmekteyiz. Artık tanımlar başlıklı maddenin içerisine ortak gider, ortak gelir ve yönetim gideri başlıkları eklenmiş bulunuyor. Devam hükümlerine geçmeden burada doğrudan ortak giderin nasıl tanımlandığını ise belirtmemiz gerekmektedir. Artık sayılı olarak ortak giderler belirtilmiştir. Bahse konu yönetmeliğe göre ortak gider; “Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim giderini” kapsamaktadır. Yönetim gideri ise alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler olarak belirtilmiştir.

İlgili yönetmelik ile artık pazarlama giderlerinin tahsili ise yapılamayacak. Bu durum doğruda alışveriş merkezinde faaliyet gösteren kiracıları dolayısıyla ortak giderlere katılım bedellerini ilgilendirmektedir. Yayımlanma tarihi olan 18 ağustos 2022 tarihinden itibaren reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi giderler ile belgesi olmayan ortak giderlerin alışveriş merkezlerindeki perakende işletmelerden alınmasının önüne geçilmiştir. Bu durumda ne kadar ortak gider olduğu tartışmalı olan yukarıda sayılan hususların artık tahsil edilemeyecek olması alışveriş merkezlerindeki yüksek katılım bedellerinin de önüne geçecek yapıya sahiptir.

Bir üst paragrafta bahsetmiş olduğumuz 18 Ağustos 2022 tarihi önem arz etmektedir. Çünkü yönetmeliğin içeriğinde bulunan geçici madde gereği bu tarihten sonra yapılan sözleşmeler koruma kapsamına alınırken öncesinde imzalanan sözleşmelerde reklam, pazarlama gibi hususlarda kiracının sorumluluğu öngörülmüşse geçerliliğine zeval gelmeyecektir. Ancak sözleşmenin bitmesine mukabil yeni bir sözleşme imzalanırsa veya sözleşme metninde bir yenilik olması hâlinde artık bu hususlar kiracıdan istenemeyecektir. Yönetmeliğe göre yaptığımız bu açıklamalar ile birlikte alışveriş merkezi kiracıları için koruyucu tek önlem Alışveriş Merkezi Hakkında Yönetmelik olmayıp Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin özellikle kira sözleşmeleri kapsamındaki bölümleri detaylı incelenmelidir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu hükümleri de ortak giderler hariç pazarlama, danışmanlık gibi giderlerin kiracıdan istenemeyeceğini öngörüyor. 18 Ağustos 2022 tarihi itibariyle uygulanacak sözleşmeler için biraz malumun ilanı olan düzenleme 18 Ağustos 2022 öncesini kapsamasa da Türk Borçlar Kanunu hükümleri kapsamakta ve kiracıları korumaktadır.

Bu durumda artık sözleşmenin ve/veya yönetmeliğin kanuna aykırılığını değerlendirmek ise pekala mümkün. Sözleşme metnine eklenmiş olan bu tip geçersiz ve kanuna aykırı kayıtların varlığına çok fazla rastlasak da bir yönetmelik ile bu hususun atlanması sebebiyle oluşacak durumlara verilecek reaksiyonları önümüzdeki günlerde görmeyi bekliyoruz. Çünkü kanuna aykırılığın yanında eski ve yeni kiracılar arasında fiili bir haksızlık oluşturacak bir düzenleme olması sebebiyle ayrıca önem arz ediyor. Örnekle açıklamak gerekirse; 17 Ağustos 2022 tarihinde 5 yıllık bir kira sözleşmesi akdetmiş olduğu varsayımında taraf ödememesi gereken miktarları ödemeye zorlanırken 18 Ağustos 2022 tarihinde sözleşme imzalamış taraf bu yükümlülükten muaf tutulmuş bulunuyor. Kısaca bahsettiğimiz gibi bu durumda artık eski kiracıların da genel hükümlere göre yani Türk Borçlar Kanunu hükümlerince kendilerini savunmaları gerekmektedir.

Bu durum yansıma olarak kiracıları koruyor olsa da 18 Ağustos 2022 tarihinden sonra imzalanacak sözleşmelerde kira fiyatlarının daha yüksek miktarlara çekileceği ise gündem arasında. Günümüz kira piyasasında bu düzenlemenin artışa sebep mi olacağı, alışveriş merkezi kiracının lehine mi yoksa aleyhine mi sonuçlanacağını ise önümüzdeki günlerde göreceğiz.